知って得する新潟 マンスリーマンション
手付金の保全策手付金は残代金支払い時に売買代金に充当されるが、その間はいわば無担保の預け金になる。
売主が宅建取引業者の場合、一定額以上の手付金を受け取るときは保証機関による保全措置をとることが義務づけられている。 ただし手付金の額が工事完了前の未完成物件の場合、売買代金の５％以下かつ1,000万円以下であるときと、完成物件の場合売買代金の１０％以下かつ1,000万円以下であるとき等は例外として保全措置を取る必要はない。
売主の信用に不安がある場合、手付金の支払時に目的不動産に仮登記を設定したり、売買契約締結時に代金の全額支払と同時に物件の受渡しをおこない、所有権移転登記をすることもある。 申込金等との違い分譲マンション等を購入する際、売買契約前に5万円から１０万円程度の｢申込金｣や「予約金」を支払うことがある。
これらは、購入の優先権の確保や意思確認のための預り金であって「手付金」ではなく、契約成立の際に手付金の一部に充当し、契約にいたらなかった場合は返還されるべきものである。 重要事項説明書とは「重要事項説明書｣とは取引をするか否かの判断をするうえで重要な影響を与える事項について、宅地建物取引主任者が交付して説明する書面のこと。
宅建業者にこれを義務付けることにより、当事者の誤った判断に基づく取引が行われることを防ごうとするもの。 重要事項説明の意義不動産は他の財産とは異なる以下の特徴を持っている。
物件の個別性が極めて強く、それゆえ他の商品のように、消費者保護のため同一化や規格化を図ることができない。 不動産に関する法律の数が非常に多い。
都市計画法、建築基準法、土地区画整理法等々、不動産が制限を受ける法令について一般の消費者が調査し理解することは難しい。 その他の調査必要法令と供給処理施設に関する調査（32頁）不動産の権利関係が概して複雑で、抵当権、地上権、地役権等の所有権以外の権利が付着していたり、公簿が必ずしも権利の実態関係を表わしておらず、登記に公信力がない。
工事完了前の青田売り、第三者の所有物や共有物の売買、ローン特約や買替え等、複雑な取引が多い。 一般人は不動産取引の経験が乏しいために以上のような不動産の特徴を十分納得しないまま契約を締結したり、悪質な業者につけ込まれたりして、多大な損害をこうむることのないようこの制度が定められた。
重要事項説明の義務と責任宅建業者は、契約力城立する前までに必要な調査等を行い、その結果を重要事項説明書として作成し買主に交付して、宅地建物取引主任者をして説明をさせなければならない。 記された内容が真実で誤りないことを証するため、重要事項説明書には実際に説明する宅建取引主任者が記名押印し、その責任の所在を明らかにさせている。
重要事項説明の項目宅建業法第35条第１項に掲げる「重要事項」は次のとおり。 土地、建物の登記簿に記された表示と権利に関する事項都市計画法、建築基準法その他法令上の制限、その他政令で定めるものに関する事項私道に関する負担飲用水・電気・ガスの供給および排水施設の整備状況未完成物件等の売買に関する事項区分所有建物に関する事項代金、交換差金以外に授受される金銭に関する事項契約の解除に関する事項損害賠償額の予定または違約金に関する事項手付金等の保全措置支払金または預り金の保全措置金銭の貸借の斡旋に関する事項その他宅建業者の相手方等の保護の必要性および契約内容の別を勘案して、国土交通省令で定めるものに関する事項上記の項目は、説明すべき事項のうち最小限の事項を列挙したもの。
当事者にとって重要と考えられる事項があればさらに重要事項説明書に記載して説明すべきである。 説明義務違反と宅建業法上の措置宅建業法第35条に違反する行為は、特別の事情がない限り同法第47条第１項に規定する「相手方に対し、重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」に該当するものと解され、違反業者は監督処分（指示、１年以内の業務停止処分、または免許取消処分）を受ける。
なお該当するかどうかは個々の事案ごとに判断され同条違反は１年以下の懲役もしくは30万円以下の罰金またはこれらの併科に処せられる。 また、宅建取引主任者が重要事項の説明にあたり、故意または過失により説明しなかったり虚偽の説明をしたときは、業務の禁止処分等を受ける。
暇漉担保責任とは「暇漉担保責任」とは売買した不動産に欠陥が発見された場合に売主が負う責任のこと（民法第566条・570条)。 暇；庇とは暇庇とは『キズ』の意味で、以下のようなものがある。
物理的な暇柾目的物が通常有すべきとされる品質や性能についての欠陥をいう。 雨漏り､白アリ被害､土地の不等沈下､地中埋設物等がこれに該当する。
法律的な暇庇買主が予定した使用目的に対する法的適’性を欠いていた場合をいう。 買った土地が都市計画道路予定地だったり、道路に接する間口が２メートル未満であったため建築許可がおりなかった場合がこれにあたる。
心理的な暇祇買ったマンションの部屋で前居住者が自殺をした、近くに暴力団の事務所があることがわかった等のケース。 隠れた暇流暇漉担保責任の対象となる暇庇は、契約時に買主が通常の注意を払っても発見できなかった「隠れた」暇流であることを要し、暇漉があることについて売主の故意、過失は問わない。
売主の責任の負い方発見された暇漉が補修等をほどこせば契約の目的が達成できる場合は、買主は売主に対し修復費用相当分の損害賠償を請求できるが､暇漉があることにより契約の目的が達成できないときは契約の解除を請求することもできる。 売主の責任期間民法では、買主が暇庇の発見後1年以内に損害賠償請求または契約の解除請求をしなくてはならないと規定している。
この規定は任意規定であるので､実際の契約書では､売主の暇庇担保責任期間がいたずらに長くなることを避けるため、発見後１年でなく「引き渡し後○年｣と記載される例が多く見られる。 また、建築後相当の年月がたった古い建物の売買では、売主の暇漉担保責任を免除する特約をつけるケースもある。
ただしこの特約の法的有効性には争いのあるところである。 なお、宅地建物取引業者が売主となる場合には、責任の期間を暇庇の発見後でなく物件の引き渡し後として2年以上とすることを除いては、民法に規定する内容よりも買主にとって不利な特約をつけることはできない。
暇庇担保は買主がその暇庇を知っていた場合は、売主は責任を負う必要がない。 そのため後日紛争にならないよう、契約時までに不動産の状況を売主から買主によく説明し、売買契約書の特約事項や重要事項説明書または物件状況報告書に記載するなど文書で明らかにしておくことが望ましい。
アフターサービス基準宅建取引業者力噺築のマンションや建売住宅を販売する場合、買主に対しアフターサービスの内容を書面で交付しなければならない(昭和51年12月建設省（当時）通達)。 アフターサービス基準は、建物や設備の部位ごとに業者独自の保証期間を設け、建物完成または引渡し後一定期間内におきた建物の不都合について補修交換等をすることを買主に約束するものである。
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売主の責任の負い方発見された暇漉が補修等をほどこせば契約の目的が達成できる場合は、買主は売主に対し修復費用相当分の損害賠償を請求できるが､暇漉があることにより契約の目的が達成できないときは契約の解除を請求することもできる。 売主の責任期間民法では、買主が暇庇の発見後1年以内に損害賠償請求または契約の解除請求をしなくてはならないと規定している。
この規定は任意規定であるので､実際の契約書では､売主の暇庇担保責任期間がいたずらに長くなることを避けるため、発見後１年でなく「引き渡し後○年｣と記載される例が多く見られる。 また、建築後相当の年月がたった古い建物の売買では、売主の暇漉担保責任を免除する特約をつけるケースもある。
ただしこの特約の法的有効性には争いのあるところである。 なお、宅地建物取引業者が売主となる場合には、責任の期間を暇庇の発見後でなく物件の引き渡し後として2年以上とすることを除いては、民法に規定する内容よりも買主にとって不利な特約をつけることはできない。
暇庇担保は買主がその暇庇を知っていた場合は、売主は責任を負う必要がない。 そのため後日紛争にならないよう、契約時までに不動産の状況を売主から買主によく説明し、売買契約書の特約事項や重要事項説明書または物件状況報告書に記載するなど文書で明らかにしておくことが望ましい。
アフターサービス基準宅建取引業者力噺築のマンションや建売住宅を販売する場合、買主に対しアフターサービスの内容を書面で交付しなければならない(昭和51年12月建設省（当時）通達)。 アフターサービス基準は、建物や設備の部位ごとに業者独自の保証期間を設け、建物完成または引渡し後一定期間内におきた建物の不都合について補修交換等をすることを買主に約束するものである。
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